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限購、加息沖擊下房價走勢如何變動
更新時間:2018-03-19 12:31:30 來源:www.albk.cn 編輯:本站編輯 已被瀏覽
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2010年9月29日晚間新聞發(fā)布“國家有關(guān)部委出臺措施遏制部分城市房價過快上漲”的相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控五個方面的措施及內(nèi)容。隨后多個城市地方細(xì)則迅速出臺,截止10月20日已有14個城市出臺了“限購令”。在房地產(chǎn)調(diào)控政策頻頻出臺的當(dāng)下,央行又宣布自10月20日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率,這對于房地產(chǎn)企業(yè)來說無疑是雪上加霜,迅速引起了樓市降溫,市場嘩然聲一片。但是“限購”、“加息”真的是針對“高房價”給市場降溫的一劑良藥嗎?答案是否定的。 針對“限購”政策可以從以下三個方面進(jìn)行分析。首先,“高房價”的市場空間依然存在,房價“維穩(wěn)”或“微漲”成“限購”政策調(diào)控的結(jié)果。事實上,市場上只是暫時性的出現(xiàn)了一些低成交率的高端樓盤,而其他多數(shù)樓盤的價格還在穩(wěn)步上漲。其次,“限購”政策的時效性太短,從1999年開始,房地產(chǎn)調(diào)控政策周期越來越短,單個政策執(zhí)行周期也表現(xiàn)出“短暫性”特征,政策的執(zhí)行力度和時效性也越來越受到市場的質(zhì)疑,并且“限購”屬于行政命令,若以行政手段來長期的干預(yù)房地產(chǎn)市場,中國的的市場經(jīng)濟何在?此外,“限購”抵擋不住通脹的沖擊,“限購”政策允許一個家庭只能購買1至2套房產(chǎn),如果一個家庭想夠多套房產(chǎn),必須尋找到合適的具備購房條件的家庭指標(biāo)來彌補自己的購房需求,這可能會導(dǎo)致倒賣購房指標(biāo)和搶購現(xiàn)象的產(chǎn)生,進(jìn)而增加商品房市場交易環(huán)節(jié)的成本,拉長單個房產(chǎn)在市場流通的時間,從而推高房價。因此,從一定意義上來說,“限購”會導(dǎo)致市場供求關(guān)系越來越緊張。 而加息表明央行試圖從供給和需求兩方面加強對房地產(chǎn)的調(diào)控。不可否認(rèn),加息、上調(diào)準(zhǔn)備金率等緊縮的貨幣政策將直接增加開發(fā)商的財務(wù)費用,而財務(wù)費用的增加又會影響到開發(fā)商的存貨周轉(zhuǎn)水平和項目盈利能力。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一般都在60%以上,而在直接融資受阻后,房地產(chǎn)融資渠道比較單一,銀行信貸資金在很大程度上控制著這一行業(yè)發(fā)展的命脈,因此,在緊縮貨幣政策下,房地產(chǎn)行業(yè)的間接融資成本無疑將提高,這對于那些負(fù)債率高、資金實力欠缺的一些中小地產(chǎn)商來說影響非常大。房地產(chǎn)行業(yè)的三大核心資源是土地,資金和開發(fā)能力,而在這三方面都很強大的企業(yè)并不多。加息后擁有多元化融資渠道的房地產(chǎn)企業(yè)將在競爭中逐漸顯露優(yōu)勢,加快土地資源的獲取,迅速擴大市場份額,這將會形成行業(yè)中的寡頭,為了彼此的利益,寡頭之間會相互合作,抬高房價;另一方面,加息會使居民的月供增加,若一個家庭貸100萬元商業(yè)貸款,30年等額還款,加息后每月所還貸款將增加129元,但隨著CPI上升,人民幣升值,人均收入必將隨之增加,對于這129元來說還是有能力對付的。事實上,對于購房者來說,無論早買晚買都會增加成本,因此,加息對于剛性需求沒有太大的影響。 (據(jù)周畢文·搜房博客.. 周畢文:北京理工大學(xué)技術(shù)經(jīng)濟與管理系主任) |
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