房產證，是購房者通過交易，取得房屋的合法所有權，可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權利的證件?？墒?，在目前的一些物業(yè)小區(qū)中，卻存在著業(yè)主已經(jīng)入住超過一年但房產證卻遲遲未辦理下來的情況。
近日，讀者劉先生通過市民維權熱線投訴稱，自己的房子入住一年多了，但還沒拿到房產證，給自己帶來很多不便，所以劉先生不禁感嘆：買房，最關鍵的是房產證要到手。
經(jīng)聯(lián)系開發(fā)單位，其表示正在積極辦理中，在等待審批。咨詢管理部門，了解到該項目的總證已經(jīng)辦下來，之前因為需要等項目完善手續(xù)，完成項目綜合驗收，所以影響到房產證辦理的問題。預計近期將能使業(yè)主取得《房地產權證》。

[案例解析]
　　其實，關于房產證辦理問題，曾經(jīng)有這樣一起相似的案例：讀者李先生所購房產交房都半年多了，可是房地產開發(fā)商還是遲遲沒有交付房產證，而部分鄰居卻已拿到房產證。于是李先生咨詢了物業(yè)管理公司，公司工作人員表示，該小區(qū)是一次性付款的業(yè)主先得房產證，而按揭貸款的業(yè)主則要晚些才能得房產證，李先生很不明白，辦房產證是不是有這項規(guī)定？房開商這樣做是不是違法？
　　找來一份商品房購房合同，在合同上找到這樣的條款，“關于產權登記的約定”，在這項條款中，要求出賣人應當在商品房交付使用后90天內，將辦理權屬登記需要由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按下列第幾項處理，而下面的處理辦法就是出賣人應當擔負的責任。
　　那么根據(jù)此條款，李先生所購買的房屋的開發(fā)商是不是違法了呢？

[律師解答]
　　李先生與開發(fā)商在《商品房買賣合同》中對于產權登記的約定應當是有效的，如果逾期，開發(fā)商構成違約，是否存在銀行按揭貸款與此無關。根據(jù)最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條：由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限。
(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。
(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
　　李先生與開發(fā)商明確約定了商品房交付使用后90內，將辦理權屬登記需要由出賣人提供的資料報產權登記機關備案，應當不得無故拖延，是否存在銀行貸款與此無關。如果《商品房買賣合同》中明確約定了違約金，可以適用。

[特別提醒]
　　現(xiàn)在多數(shù)買房者在購買商品房時，交了首付貸了款，并沒有得到房產證，大家所了解的都是在房子交付后才可以拿到房產證。但是房子交付后，什么時候能拿到房產證，不是所有的購房者都清楚的。所以就需要購房者了解法律法規(guī)相關內容。
　　首先，業(yè)主要查明雙方所簽訂的合同對房產證的辦理期限是如何約定的，按照當事人自愿原則，只要雙方簽訂合同時對此已經(jīng)達成一致意見，且不違反法律規(guī)定，這個合同條款對雙方當事人就是具有法律約束力的。
　　其次，如果雙方簽訂的房產合同中沒有關于房產證辦理的相關約定，業(yè)主可依據(jù)如下法律規(guī)定來維護自身的合法權益。在《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的十八條中就對此有明確規(guī)定：
由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
　　而對于合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。因此，如果開發(fā)商逾期辦理房產證，業(yè)主可選擇協(xié)商或訴訟的方式，根據(jù)合同約定或者法律規(guī)定來追究開發(fā)商的違約責任。