2010年房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵詞，無非就是房產(chǎn)泡沫、嚴厲的樓市調(diào)控政策。因為房地產(chǎn)市場風云多變，新政調(diào)控持續(xù)不斷，引發(fā)了一場激烈的爭論和猜測。而張家界的房價目前并沒有在新政打壓下呈現(xiàn)下降趨勢，甚至還有上漲的可能，是否真像人們所說，這緣于土地價格問題？近日，市國土資源局副局長谷忠勇做客《第一地產(chǎn)》，對我們的一些疑問一一作了解答。
房價由供需決定而非成本決定
記者：隨著張家界經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)呈現(xiàn)出繁榮之景象。同時，張家界的房價也在不斷上漲。有人認為，房價上漲最直接的原因是地價上漲。針對這一觀點，您有什么看法？
谷忠勇：這個問題要簡單回答的話，引用200年前英國古典經(jīng)濟學家李嘉圖的一句話就夠了：“不是因為麥地要付租金麥子才貴，而是因為麥子價貴才給麥地付了租金”。
房價與地價，存在一定的相關(guān)性，互動機制比較復雜。但可以肯定地說：房價由供需決定而非由成本決定。第一，按照經(jīng)濟學理論，土地是房地產(chǎn)開發(fā)的生產(chǎn)要素之一，生產(chǎn)要素的價格主要是由產(chǎn)品(房地產(chǎn))的價格決定的。在土地供應(yīng)充足并且能及時轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品(房地產(chǎn))的前提下，房價是由房地產(chǎn)市場供求決定，地價在本質(zhì)上由房價決定，即間接由房地產(chǎn)市場供求狀況決定。第二，由于土地和房地產(chǎn)市場都是區(qū)域性市場，一定區(qū)域內(nèi)可供開發(fā)的土地尤其是區(qū)位條件較好的土地是稀缺性資源，呈逐步減少趨勢。在房地產(chǎn)需求始終保持旺盛、“房子不愁賣”的條件下，在這些區(qū)域可以通過“搶地”等一系列手段，進一步放大稀缺性，影響市場預(yù)期，推動房價進而拉動地價交替上漲。第三；由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，開發(fā)商愿意支付的拿地成本(地價)取決于該宗土地在將來開發(fā)成產(chǎn)品(房地產(chǎn))后的售價?；谖磥硗恋毓?yīng)總量嚴格控制、房地產(chǎn)和土地價格還會繼續(xù)快速上漲的預(yù)期，開發(fā)企業(yè)愿意支付的拿地成本可能會遠遠超過現(xiàn)時平均地價水平，甚至有可能達到現(xiàn)時房價的水平。再加上個別地塊在市場上所獨有的稀缺性，極易造成所謂“天價地”的出現(xiàn)。第四，當前一些地方房價快速上漲、“天地價”等現(xiàn)象與當前資本市場形勢、與流動性過剩引發(fā)的過旺需求有密切關(guān)系，而且，開發(fā)企業(yè)還可以通過各種手段把“天價地”的風險轉(zhuǎn)移。第五，據(jù)全國重點城市地價動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)開發(fā)項目實例調(diào)查分析，近幾年，總體上地價占房價的比重保持在30％左右，近兩年隨房價升高反而呈小幅下降趨勢。但由于兩個市場既緊密相關(guān)，又相對獨立，各自受多種因素影響，不同年度之間、不同城市之間，房價、地價增長不同步?！?BR>土地“招拍掛”背了“高房價”的黑鍋
記者：有人認為是土地“招拍掛”推動了地價的上漲從而推動房價上漲，甚至有人認為要變革招拍掛制度，您怎么看待這個問題？
谷忠勇：如果說土地“招拍掛”推動了地價上漲從而推動了房價上漲，那么我就認為“招拍掛”背了“高房價”的黑鍋。從歷史來看，城鎮(zhèn)土地使用制度改革給中國的經(jīng)濟發(fā)展和整個的經(jīng)濟改革帶來了無限的生機，這是社會各界都承認的。城市土地改革制度里最重要的就是土地有償使用，土地有償使用又是以土地的招標、拍賣、掛牌作為主要特征的。那么土地招拍掛只是城市土地進入市場的形式，它并不能夠左右土地的價格，地價從來都不是由某一種供應(yīng)方式來決定的，這是很顯然的。在前幾年，為了降房價，國家減免了不少稅費，但房價一樣沒降，稅費減了以后反倒把這個空間都給了開發(fā)商作利潤。這就說明無論將房價構(gòu)成中的哪一個部分縮小，都不會導致房價下跌，只會把其他部分相應(yīng)擴大。所以土地招拍掛并不能推動地價上漲，反倒是給開發(fā)商在土地購買方面創(chuàng)造了一個公開、公平、公正的競爭環(huán)境。土地招拍掛的作用和功能非常明顯，除了反腐敗之外，更主要的是規(guī)范了市場，這個意義非常重大。堅持市場經(jīng)濟的改革方向，堅定不移地推進國有土地招標拍賣掛牌出讓制度，是土地供應(yīng)政策的方向和社會主義市場經(jīng)濟體制下土地資源配置的目標。一種制度不可能盡善盡美，一種制度也不可能解決房地產(chǎn)市場的所有問題。對土地招拍掛制度實施過程中不夠完美的方面，國土管理部門正在采取多種途徑研究探索完善之策。
土地政策對房地產(chǎn)企業(yè)有兩大新要求
記者：針對目前房價持續(xù)上漲的局面，從土地使用方面來看，國家針對房地產(chǎn)領(lǐng)域出臺了哪些新的規(guī)定和政策？
谷忠勇：今年元月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（即“國十一條”）；4月，國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（即“新國十條”），3月，國土資源部接著下發(fā)了《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》（即“國十九條”），對房地產(chǎn)企業(yè)來說，具體有以下幾點新的要求：一是對土地出讓價款的繳納有了新的規(guī)定。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，土地出讓成交后，必須在10個工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內(nèi)必須繳納出讓價款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年。二是對房地產(chǎn)企業(yè)有了更嚴格的要求。根據(jù)規(guī)定，對用地單位欠繳土地出讓價款、閑置土地、囤地炒地、土地開發(fā)規(guī)模超過實際開發(fā)能力以及不履行土地使用合同的，國土資源管理部門要禁止其在一定期限內(nèi)參加土地競買。對于政府來說，提出了“保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建設(shè)用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%”的新要求，并將這項指標列入了相關(guān)部門工作年度考核內(nèi)容。
三層面解決市民住房問題
記者：張家界作為三線城市，人均收入并不高，您認為該如何讓更多的人買得起房或居有其所？
谷忠勇： 針對我市房地產(chǎn)市場的特點，解決群眾住房問題，大致有三個層面。
首先是低收入群體的住房保障，包括廉租房、經(jīng)濟適用房、拆遷安置房、農(nóng)民工宿舍以及棚戶區(qū)和城中村改造。這一部分應(yīng)該是無稅費、低成本的，政府在這方面有“托底”的責任，要狠下功夫予以解決。政府部門要嚴格執(zhí)行保障性住房年度建設(shè)計劃，確保資金、土地供應(yīng)和優(yōu)惠政策落實到位。
　　其次是通過市場調(diào)節(jié)解決的部分，包括中等收入群體的普通商品房和高收入群體的高檔商品房。對普通商品房，政府要增加有效供給，同時防止熱錢進入炒高房價，努力把雙職工家庭房價收入比控制在一定的比例。對高檔商品房，要嚴格控制占地規(guī)模和比重，抑制房價的非理性上漲。還要實施差別化信貸、稅費政策，嚴格二套房信貸管理。
　　最后是農(nóng)村住房。要結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)，加大農(nóng)村危舊房改造力度，引導農(nóng)村居民相對集中居住。
上半年我市土地供應(yīng)總量大幅增長
記者：請問上半年我市土地供應(yīng)狀況如何？
谷忠勇：今年上半年我市土地供應(yīng)總量是192.2915公頃，其中商服用地55.6581公頃，工業(yè)用地23.1060公頃，住宅用地89.1989公頃，公共基礎(chǔ)設(shè)施等用地24.3286公頃；2009年同期供地總量40.1594公頃，其中商服用地0.8966公頃，工業(yè)用地4.3089公頃，住宅用地27.3841公頃，公共基礎(chǔ)設(shè)施等用地3.5833公頃。
從這些數(shù)據(jù)我們很容易看出，今年上半年我市的土地供應(yīng)總量大幅增長。供地總量是去年同期的478.82%，其中住宅用地是去年同期的325.73%。這同全國的形勢差不多。就全國而言，一線城市土地供應(yīng)量較為平穩(wěn)，二三線城市土地供應(yīng)量大幅增長。2010年，三線城市的土地市場充滿生機，很多一線城市的開發(fā)商把眼光投向了張家界，為我市土地市場注入了活力。
下半年我市樓市將保持平穩(wěn)
后幾年或有變化
記者：您認為下半年我市土地供應(yīng)及房地產(chǎn)市場發(fā)展會呈現(xiàn)怎樣的趨勢？
谷忠勇：下半年，我認為我市房地產(chǎn)市場不會大起大落，全市樓市依舊有望保持相對平穩(wěn)狀況。理由有三：其一，我市的土地供應(yīng)總量充足，結(jié)構(gòu)合理。在保證住房供地總量的同時，確保“保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房”三類住房的建設(shè)用地。市、區(qū)、縣政府部門都按照 “三類住房用地不少于住房供地總量的70%”的要求指定了供地計劃并在不折不扣地落實；其二是價格泡沫成分少，國家調(diào)控政策重點是針對“房價上漲過快的城市”，對三線城市影響不大。不論是單純的土地價格還是房價，張家界目前都處于一個比較合理的狀態(tài)；其三是我市的住房消費以自住消費為主，投資和投機購房比重少。大多數(shù)購房戶是為了解決基本居住問題或改善自我居住條件，只有少數(shù)是短期投資或中長期投資。“熱錢”進入我市炒房的現(xiàn)象暫未發(fā)現(xiàn)。
不過應(yīng)該注意的是，隨著大量資金的涌入，今年我市整個房地產(chǎn)市場供應(yīng)的前期指標一直處于高位狀態(tài)，后幾年我市房地產(chǎn)市場將會面臨集中供應(yīng)的釋放期，到時房地產(chǎn)市場的形勢也許會出現(xiàn)一些變化。

采訪札記：一直以來，對房價望而生畏的市民，總結(jié)了房價難降的幾大緣由，其中就包括土地問題，表面看來這也有一定的道理。但我們通過此次采訪，從另一角度認識到了房價背后的深層問題。不過對于張家界來說，房價本身并不存在泡沫，而且保障性安居工程建設(shè)備受重視，因此，要讓市民居有其所并不難。從目前房地產(chǎn)市場的整體狀況及我市上半年的土地供應(yīng)狀況來看，我市作為三線城市，房地產(chǎn)業(yè)充滿活力，在下半年或?qū)⒈３制椒€(wěn)健康發(fā)展。