二手房涌現(xiàn)“退房潮”律師提醒如何維權(quán)

更新時(shí)間:2018-03-19 12:35:55 來(lái)源：www.albk.cn 編輯：本站編輯　已被瀏覽次查看評(píng)論

首付款比例提高、貸款利率提高、異地購(gòu)房限制、第三套房貸限制……自從更嚴(yán)格的差別化住房信貸政策實(shí)施以來(lái)，由于買方無(wú)能力或無(wú)法購(gòu)房，各地退房情況屢見(jiàn)不鮮，專業(yè)房地產(chǎn)律師總結(jié)退房的三種情況，并給出維權(quán)建議。
　　盈科律師事務(wù)所律師、房地產(chǎn)糾紛專家張仁藏介紹，近期退房情況主要分為三類。一是樓市新政出臺(tái)后，買方可能因?yàn)槭赘犊畋壤岣摺?a class="insidelink" title="張家界信用貸款">貸款不能或已購(gòu)經(jīng)適房等原因?qū)е路课葙I賣合同不能繼續(xù)履行。張仁藏建議，買方可以“情勢(shì)變更”為由，起訴到法院，要求解除合同，返還購(gòu)房款。
　　張仁藏提醒說(shuō)，存量房屋買賣合同中如約定“如果買方貸款未獲銀行審批或者未獲銀行足額審批，則買方應(yīng)當(dāng)在過(guò)戶交易時(shí)用現(xiàn)金補(bǔ)足”，此種情況不得使用情勢(shì)變更原則。
　　第二種情況是買家主動(dòng)違約，他們基于對(duì)樓市新政的理解以及對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)下降的預(yù)期，寧愿損失定金或承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。
　　第三種情況是買方被動(dòng)違約，如買方只有先將自己的房產(chǎn)出賣于第三人，才有能力履行與賣方簽訂的存量房屋買賣合同，由于第三人主動(dòng)違約或其他原因而導(dǎo)致自己的房屋未能如期出售，進(jìn)而導(dǎo)致買方不能如期履行合同或無(wú)法履行合同。
　　張仁藏說(shuō)，在買方違約后，賣方可能主張買方承擔(dān)合同總價(jià)20%的違約責(zé)任。法院在裁判違約責(zé)任時(shí)會(huì)綜合考慮諸多因素，如作為守約方的實(shí)際損失、存量房屋買賣合同的履行程度、違約方的主觀過(guò)錯(cuò)程度、守約方的預(yù)期利益等。買方律師如從這幾方面入手，違約金數(shù)額可能會(huì)大大降低。
.................................................... 據(jù)新華社

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